భూముల విలువల్లో జంప్‌!

• వ్యవసాయేతర భూముల మార్కెట్‌ విలువలు 30-50% పెంపు?
  
• సాగు భూములకు 20 శాతానికి పైగా..
• మార్కెట్‌ విలువల పెంపుపై ప్రభుత్వ కసరత్తు
• సీఎం వద్ద ప్రతిపాదనలు 
• సర్వే నంబర్ల ఆధారంగా మార్కెట్‌ విలువ నిర్ధారణ
• హైవేలు, జడ్పీ, పంచాయతీ రోడ్ల పక్కన భూములకు ఎక్కువ..
• అడవుల సమీపంలో ఉండే వాటికి తక్కువ రేట్లు!
• వార్డులు, బ్లాకుల ఆధారంగా ఇళ్ల స్థలాల ధరలు

భూముల మార్కెట్‌ విలువను లెక్కగట్టడానికి ప్రభుత్వం త్వరలో ‘మార్కెట్‌ విలువ అంచనా కమిటీ’లను ఏర్పాటు చేయనుంది. అదనపు కలెక్టర్ల ఆధ్వర్యంలోని ఈ కమిటీల్లో జిల్లా రిజిస్ట్రార్లు, సబ్‌ రిజిస్ట్రార్లు, మునిసిపల్‌ కమిషనర్లు, హైదరాబాద్‌లాంటి ప్రాంతాల్లో హెచ్‌ఎండీఏ కమిషనర్‌ సభ్యులుగా ఉంటారు. ఈ కమిటీలు ముందుగా ఆయా ప్రాంతాల్లోని స్థలాలు, వ్యవసాయ భూముల రేట్లను అధ్యయనం చేస్తాయి. ఏయే సర్వే నంబర్లు పట్టణాలు, నగరాలు, హైవేలకు పక్కన ఉన్నాయి, వాటికి ఎంత ధర నిర్ణయించాలన్నది పరిశీలిస్తాయి. ఇదివరకున్న ప్రభుత్వ విలువ, బహిరంగ మార్కెట్‌ ధరల ఆధారంగా రేట్లను నిర్ణయించి, సర్కారుకు నివేదిస్తాయి. దీన్ని సీఎం కేసీఆర్‌, ఇతర ఉన్నతాధికారులు పరిశీలించి, ఏవైనా మార్పులు చేర్పులు ఉంటే సూచిస్తారు. అనంతరం కొత్త సర్కారీ ధరలను ఖరారు చేస్తారు. 

హైదరాబాద్‌, జూన్‌ 15 (ఆంధ్రజ్యోతి): నిర్మల్‌లో ప్రభుత్వం నిర్ణయించిన ఇళ్ల స్థలాల ప్రభుత్వం నిర్ణయించిన విలువ గజానికి రూ.1000-2000 వరకు ఉంది. కానీ, బహిరంగ మార్కెట్‌లో రూ.10 వేల వరకు పలుకుతోంది! హైదరాబాద్‌లోని హిమాయత్‌ నగర్‌లో ఇంటి స్థలం సర్కారీ ధర గజానికి రూ.35 వేలు, అశోక్‌నగర్‌లో రూ.30 వేల వరకు ఉంది. కానీ, ఇక్కడి బహిరంగ మార్కెట్‌ ధరలు గజానికి రూ.లక్షకు తక్కువ కాకుండా ఉన్నాయి! అదే నగర శివార్లలోని బాటసింగారంలో ప్రభుత్వం నిర్ణయించిన ఎకరం వ్యవసాయ భూమి మార్కెట్‌ విలువ రోడ్డుకు సమీపంలో రూ.9 లక్షలు, కొంత లోపల అయితే రూ.7 లక్షల చొప్పున ఉంది. ఇళ్ల స్థలాల ప్రభుత్వ విలువ గజానికి రూ.1000 వరకు ఉంది. జాతీయ రహదారికి సమీపంలో ఇళ్ల స్థలాలు గజానికి రూ.4000 చొప్పున ఉన్నాయి. ఈ గ్రామంలోని వ్యవసాయ భూములు ప్రస్తుతం బహిరంగ మార్కెట్‌లో ఎకరానికి రూ.కోటికి పైగానే పలుకుతున్నాయి! ఇళ్ల స్థలాల ధర గజానికి రూ.20 వేలకు పైనే ఉన్నాయి. 

ఈ విలువలు 2013లో అప్పటి ఉమ్మడి ఆంధ్రప్రదేశ్‌ సీఎం కిరణ్‌కుమార్‌రెడ్డి ప్రభుత్వం నిర్ణయించినవి. అప్పటి నుంచి భూముల మార్కెట్‌ విలువలు మారలేదు. ఇళ్ల స్థలాలు గానీ, వ్యవసాయ భూములు గానీ పాత మార్కెట్‌ విలువల ప్రకారమే అమ్ముడవుతున్నాయి. దీంతో ప్రభుత్వ ఆదాయం పెరగడం లేదు. పైగా ఇప్పుడు భూసేకరణ వంటి ప్రతిబంధకాలూ పెద్దగా లేవు. దీనికితోడు ప్రభుత్వ భూముల అమ్మకం ద్వారా రూ.10 వేల కోట్ల వరకు ఆదాయాన్ని సమకూర్చుకోవాలని ప్రభుత్వం యోచిస్తోంది. ఈ పరిణామాల నేపథ్యంలో భూముల మార్కెట్‌ విలువ (రిజిస్ట్రేషన్‌ విలువ)ను పెంచాలని ప్రభుత్వం ఓ నిర్ణయానికి వచ్చినట్లు తెలిసింది. ఇప్పటికే ప్రభుత్వం వద్ద పెండింగ్‌లో ఉన్న భూముల ధరల పెంపు ప్రతిపాదనలకు సీఎం కేసీఆర్‌ ఆమోదముద్ర వేస్తారంటూ అధికారుల్లో చర్చ సాగుతోంది. వాస్తవానికి భూముల ధరలను పెంచుతామంటూ కేసీఆర్‌ అసెంబ్లీలో కూడా ప్రకటించిన సంగతి తెలిసిందే. దీంతో ఈసారి మార్కెట్‌ విలువలు కచ్చితంగా పెరుగుతాయని భావిస్తున్నారు. వ్యవసాయేతర భూముల మార్కెట్‌ విలువలను 30 నుంచి 50 శాతం పెంచాలని ప్రభుత్వం యోచిస్తున్నట్లు సీనియర్‌ అధికారి ఒకరు తెలిపారు. గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో 30 శాతం, గ్రేటర్‌ హైదరాబాద్‌, ఇతర మునిసిపల్‌ కార్పొరేషన్లలో 50 శాతం వరకు పెంచే అవకాశం ఉందన్నారు. ఇక వ్యవసాయ భూములకు మాత్రం 20 శాతానికి పైగా పెంచే అవకాశం ఉన్నట్లు పేర్కొన్నారు. 

పక్కాగా మార్కెట్‌ విలువలు..

ఈ మార్కెట్‌ విలువలు పక్కాగా ఉంటాయని అధికారులు వివరిస్తున్నారు. ఏ సర్వే నంబరు భూమి ఎక్కడ ఉందో పరిశీలించి మార్కెట్‌ విలువను నిర్ణయించనున్నారు. ఆయా సర్వే నంబర్లలోని భూములకు బహిరంగ మార్కెట్‌లో ఉన్న ధరలను పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు. గ్రామాలు, పట్టణాలు, నగరాల్లోని ఇళ్ల స్థలాలు, భవనాలు, ఫ్లాట్ల ధరలను కూడా ప్రాంతం, వార్డ్‌, బ్లాక్‌ ఆధారంగా నిర్ణయించబోతున్నారు. ప్రస్తుతం అమల్లో ఉన్న మార్కెట్‌ విలువలు కూడా సర్వే నంబర్ల ఆధారంగా నిర్ణయించినవే. 2013లో అప్పటి కిరణ్‌కుమార్‌రెడ్డి ప్రభుత్వం సర్వే నంబర్లు, ప్రాంతాల ఆధారంగా వ్యవసాయ భూముల ధరలను ప్రకటించింది. జాతీయ, రాష్ట్ర రహదారులు, జిల్లా పరిషత్‌ రోడ్లు, గ్రామ పంచాయతీ రోడ్లు, వాణిజ్య ప్రాంతాలు, పారిశ్రామిక ప్రాంతాలు, నివాస ప్రాంతంగా అభివృద్ధి చెందే అవకాశమున్న (ఫిట్‌ ఫర్‌ హౌస్‌ సైట్స్‌), తోటలు వంటివాటిని పరిగణనలోకి తీసుకుని రేట్లను నిర్ణయించారు. 

అంటే.. జాతీయ రహదారులకు ఇరు పక్కల ఉన్న వ్యవసాయ సర్వే నంబర్ల రేట్లను కాస్త ఎక్కువగా, రాష్ట్ర రహదారులకు సమీపంలోని భూములకు తక్కువగా, జడ్పీ రోడ్లకు పక్కన ఉన్న వాటికి ఇంకా కొంత తక్కువగా, జీపీ రోడ్లకు పక్కన ఉన్నవాటికి మరీ తక్కువగా ధరలు నిర్ణయించారు. వాణిజ్య, పారిశ్రామిక ప్రాంతాలకు సమీపంలో ఉండే వ్యవసాయ భూములకు ఎక్కువ ధరలు నిర్ణయించారు. ఇప్పుడు ప్రభుత్వం సర్వే నంబర్ల ఆధారంగా రేట్లను నిర్ణయిస్తామని చెబుతున్నప్పటికీ పాత పద్ధతినే అనుసరిస్తుందని అధికార వర్గాలు చెబుతున్నాయి. వ్యవసాయ భూములు రోడ్ల పక్కన ఉంటే కాస్త ఎక్కువ రేట్లు; గుట్టలు, అడవులకు సమీపంలో ఉండేవాటికి తక్కువ రేట్లు నిర్ణయించనుంది. పట్టణాలు, నగరాలకు సమీపంలో ఉండే వ్యవసాయ భూములు ఇళ్ల స్థలాలకు అనుకూలంగా ఉంటే, అలాంటి పట్టా భూములకు ‘ఫిట్‌ ఫర్‌ హౌస్‌ సైట్స్‌’ నిబంధన కింద రేట్లను ఎక్కువగా నిర్ణయించనున్నట్లు తెలిసింది. 

ప్రాంతాలను బట్టి ధరలు.. 

ఇక నగరాలు, పట్టణాల్లోని ఇళ్ల స్థలాలు, అపార్ట్‌మెంట్‌ ఫ్లాట్ల మార్కెట్‌ విలువను వార్డ్‌/బ్లాక్‌, ప్రాంతాల ఆధారంగా నిర్ధారించనున్నారు. మునిసిపాలిటీలో ఒక వార్డులో గజం ధర దాదాపు ఒకే రకంగా ఉంటుంది. ప్రధాన రోడ్లకు సమీపంలోని స్థలాలు, అపార్ట్‌మెంట్ల ధరలు మాత్రం కాస్త ఎక్కువగా ఉంటాయి. అందుకే వార్డులు, బ్లాక్‌లను పరిగణనలోకి తీసుకునేటప్పుడు.. ప్రాంతాన్ని కూడా చూస్తారు. వాణిజ్య బిట్లుగా ఉండే స్థలాలకు కాస్త ఎక్కువ రేట్లను నిర్ణయించే అవకాశాలుంటాయి. హిమాయత్‌నగర్‌లో మార్కెట్‌ విలువ గజానికి రూ.35 వేలు ఉంటే.. దాని పక్కనే ఉండే అశోక్‌నగర్‌లో రూ.30 వేలుగా ఉంది. కానీ, హిమాయత్‌నగర్‌ సంపన్నులు ఉండే ప్రాంతం కావడం, వాణిజ్యపరంగా అభివృద్ధి చెంది ఉండడంతో ఇక్కడ రేట్లను కాస్త ఎక్కువగా నిర్ణయించనున్నారు. ఇలా అన్ని మునిసిపాలిటీలు, కార్పొరేషన్లలో ధరలను నిర్ణయిస్తారు. అదే గ్రామాల్లోని ఇళ్ల స్థలాల విషయంలో గ్రామాన్ని యూనిట్‌గా తీసుకుని గజం ధరను నిర్ణయించడం అమల్లో ఉంది. ఇక ముందు కూడా ఇదే పద్ధతిని అనుసరిస్తారని తెలిసింది. కాకపోతే గ్రామకంఠం స్థలాలకు తక్కువ ధరలు; పంచాయతీ, జిల్లా పరిషత్‌ రోడ్లు, జాతీయ రహదారులు, రాష్ట్ర రహదారులకు పక్కన ఉండే స్థలాలకు కాస్త ఎక్కువ ధరలు నిర్ణయించనున్నారు. బహిరంగ మార్కెట్‌ రేట్లలో కనీసం 60 శాతం వరకు మార్కెట్‌ విలువ ఉండేలా నిర్ణయిస్తారని సమాచారం.  

ఇప్పుడే పెంపు ఎందుకు?

  తెలంగాణ వచ్చాక ఆస్తుల మార్కెట్‌ విలువలను పెంచాలన్న ప్రతిపాదనకు సీఎం కేసీఆర్‌ ఒప్పుకోలేదు. అయితే ఒకపక్క లాక్‌డౌన్‌తో రాష్ట్ర ఆదాయం తగ్గుతూ వస్తోంది. పెరుగుతున్న అప్పులు, సంక్షేమ పథకాల అమలు, ఉద్యోగుల జీతభత్యాలు, ఇటీవల ఉద్యోగులకు పెంచిన వేతనాల భారం వంటి అంశాలను ప్రభుత్వం పరిగణనలోకి తీసుకుంటోంది. పైగా 2021-22లో స్టాంపులు-రిజిస్ట్రేషన్ల ద్వారా రూ.12,500 కోట్ల రాబడిని అంచనా వేసింది. భూముల విలువలు పెరిగితే.. వీటి రిజిస్ట్రేషన్లపై 6 శాతం స్టాంపు డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్‌ ఫీజు, ట్రాన్స్‌ఫర్‌ డ్యూటీ రూపంలో ఆదాయం పెరుగుతుంది. అప్పుడు రాబడి లక్ష్యం నెరవేరే అవకాశం ఉంటుంది.