Hyderabad Real Estate: ఆ రేటు హైరైజులకే చెల్లు!

• ఎకరం రూ.177 కోట్లంటే గజం 3.75 లక్షలు... పక్కనే ఉన్నా చిన్న ప్లాట్లకు ఆ రేటు రాదు

హైదరాబాద్‌, అక్టోబరు 7 (ఆంధ్రజ్యోతి): రాయదుర్గంలోని నాలెడ్జ్‌ పార్క్‌లో ఎకరం రూ.177 కోట్లు పలికింది. ఈ రేటు ప్రకారం చూస్తే ఒక చదరపు గజం ధర రూ.3.75లక్షలు. ఈ మేరకు చుట్టు పక్కల ఽస్థలాల ధరలన్నీ పెరిగినట్లే అన్నట్లుగా సామాజిక మాధ్యమాల్లో ప్రచారం జరుగుతోంది. అదంతా నిజమేనా? అంటే కాకపోవచ్చు. అంత భారీ ధరకు భూములు అమ్ముడు పోవడం రియల్‌ ఎస్టేట్‌కు ఊపునిచ్చేదే. అయితే, ఈ ప్రభావం చిన్న, పెద్ద ప్లాట్లు అన్నింటిపైనా ఒకే విధంగా ఉండదని అంటున్నారు. హైరైజ్‌ అపార్ట్‌మెంట్లలో, అందులోనూ 45-50 అంతస్తుల నిర్మాణాలకు అనుమతిచ్చే చోట్ల ఒక గజం భూమిలో ఎన్ని చదరపు అడుగులు (ఎస్‌ఎ్‌ఫటీ) నిర్మిస్తారు? అదే ఐదు, ఆరు, ఏడు అంతస్తుల వరకు మాత్రమే అనుమతి వచ్చే స్థలాల్లో ఒక చదరపు గజానికి ఎంత ఎస్‌ఎఫ్‌టీ నిర్మిస్తారన్నది చూడాలి. గతంలో కోకాపేట సమీపంలోని నియోపొలి్‌సలో వేలంలో కొనుగోలు చేసిన భూమిలో నిర్మిస్తున్న అపార్టమెంట్లలో ఎకరాకు సుమారు 5 లక్షల ఎస్‌ఎ్‌ఫటీ నిర్మాణ స్థలం వస్తోంది. అక్కడ ఒక్కో వెంచర్‌ 45-50 అంతస్తుల్లో నిర్మించడం వల్ల అంత ఎక్కువ ఎస్‌ఎ్‌ఫటీ నిర్మించగలుగుతున్నారు. ఇప్పుడు రాయదుర్గం భూములకు కూడా అదే రీతిన ఎక్కువ ఎస్‌ఎ్‌ఫటీ వచ్చే విధంగా అనుమతులు ఇస్తారు. ఎకరానికి 4,848 చదరపు గజాల్లో సుమారు 5లక్షల చదరపు అడుగుల నిర్మాణం అంటే ఒక చదరపు గజానికి 100 అడుగులపైనే నిర్మిత స్థలం వస్తోంది. అదే హైరైజ్‌ పక్కన వెయ్యి గజాల స్థలం తీసుకుని నిర్మాణం చేపడితే నిబంధలన ప్రకారం కట్టగలిగేది గజానికి కేవలం 24-25 ఎస్‌ఎ్‌ఫటీలే. అంటే వేలంలో కొనుగోలు చేసి హైరైజ్‌ నిర్మాణాలు చేస్తున్న దానిలో నాలుగో వంతే. మరి అలాంటప్పుడు హైరైజ్‌ భవనాలకు అవకాశం ఉన్న భూములకు, ఐదు నుంచి 10 అంతస్తులు మాత్రమే నిర్మించే అవకాశం ఉన్న భూములకు, ఇండిపెండెంట్‌ ఇల్లు కట్టుకునే స్థలాలకు ఒకే ధర ఉండదు కదా! మరి రాయదుర్గం వేలంలో గజం 3.75లక్షలు పలికినపుడు చిన్న ప్లాట్లకు ఎంత ఉండొచ్చు అని రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వర్గాలను అడగ్గా, అందులో 50-60 శాతం ఉంటుందని చెప్పారు. ఈ కారణంగానే ప్రభుత్వ వేలంలో చిన్న బిట్ల ధరలు రూ.లక్ష నుంచి రెండు లక్షల వరకే పలుకుతున్నాయి. సాధారణంగా ఒక ప్రాంతంలో వేలంలో భూములకు అత్యధిక ధర పలికితే ఆ చుట్టుపక్కల ఉన్న చిన్న బిట్ల ధరలు ఎంతోకొంత పెరుగుతాయి. లేదా అక్కడ క్రయవిక్రయాల లావాదేవీలైనా పెరుగుతాయని విశ్లేషకులు చెప్తున్నారు.

నిర్మాణ కంపెనీల లెక్కలు వేరు

నిర్మాణ కంపెనీలు ఒక నిర్దిష్ట విస్తీర్ణం కలిగిన స్థలాన్ని వేలంలో కొనుక్కొనేందుకు ముందుకు వచ్చాయంటే అంతకుముందే అందులో ఎంత ఎస్‌ఎ్‌ఫటీ మేర నిర్మాణాలు చేపట్టగలమో లెక్క వేసుకుంటాయి. దాన్నే ఫ్లోర్‌ స్పేర్‌ ఇండెక్స్‌ అంటారు. సాధారణంగా హైదరాబాద్‌లో ఒక ఎకరం స్థలంలో ఐదు అంతస్తుల్లో అపార్ట్‌మెంట్‌ నిర్మించాలంటే ఇచ్చే అనుమతి సుమారు లక్ష చదరపు అడుగులకు మాత్రమే ఉంటుంది. 10-20 అంతస్తుల వరకు వెళ్తే లక్షన్నర నుంచి రెండు లక్షల చదరపు అడుగుల వరకు అనుమతి ఇస్తున్నారు. అవన్నీ ఒక ఎత్తు. హెచ్‌ఎండీఏ, టీజీఐఐసీ వేలం వేసిన భూముల్లో మాత్రం 4.5 నుంచి 5 లక్షల చదరపు అడుగుల వరకు నిర్మాణాలకు అనుమతిచ్చారు. ఇక్కడ ఎకరా రూ.177 కోట్లకు కొనుగోలు చేసినా నిర్మాణ సంస్థలు అందులో ఎకరాకు 4.5-5 లక్షల చదరపు అడుగుల వరకు నిర్మాణాలు చేపడతాయి. ఎకరా ధర రూ.177 కోట్లు.. కట్టేది 5 లక్షల ఎస్‌ఎ్‌ఫటీ అనుకుంటే.. ఒక ఎస్‌ఎ్‌ఫటీ నిర్మాణ స్థలానికి భూమి విలువ సుమారు రూ.3,600. దీనికి నిర్మాణ ఖర్చు అదనం. అది కూడా చూసుకున్నా పెట్టిన డబ్బుకు వడ్డీలు లెక్కించినా అమ్మగలిగే ధర ఎక్కువే ఉండడంతో వేలంలో అంత ధర పెట్టగలిగారని విశ్లేషకులు చెప్తున్నారు. ఒకవేళ ఈ పక్కనే ఎకరం రూ.177 కోట్లు అంటే గజం 3.75 లక్షలు కదా! అన్న లెక్కన ఒక 1000 గజాల స్థలాన్ని అదే రేటుకు కొనుగోలు చేస్తే భూమి కొనుగోలుకే రూ. 37.5 కోట్లు అవుతుంది. ఇక్కడ అపార్ట్‌మెంట్‌ కట్టాలనుకుంటే పార్కింగ్‌ కాక ఐదు అంతస్తులకు అనుమతి వస్తుంది. గరిష్ఠంగా 24 వేల చదరపు అడుగులకు మాత్రమే అనుమతి వస్తుంది. భూమి కొనుగోలు ధరకు ఈ 24 వేల చదరపు అడుగులకు విభజిస్తే ఒక్కో చదరపు అడుగుకు రూ.15,625 పెట్టాలి. ఇది కేవలం స్థలానికే. ఇక భవన నిర్మాణ అనుమతులు, ఇతర ఖర్చులు కలిపితే బిల్డర్‌ అమ్మకం ధర చదరపు అడుగుకు ఎంత పెట్టాలి? ఆ ధరకు అమ్మగలరా? అంటే లేదనే జవాబే వస్తుంది.

అన్‌డివైడెడ్‌ షేర్‌ భారీగా తగ్గుతుంది

ఆకాశ హర్మ్యాల్లో కొనుగోలు చేసే అపార్ట్‌మెంట్లలో కొనుగోలుదారులకు లభించే అన్‌డివైడెడ్‌ షేర్‌ భూమి కూడా భారీగా తగ్గుతుంది. ఒకప్పుడు 2000 చదరపు అడుగులున్న మూడు బెడ్రూముల ఫ్లాట్‌ కొంటే 70 చదరపు గజాల అవిభాజ్య స్థలం వచ్చేది. అదే ఇప్పుడు హైరైజ్‌లలో కట్టే నిర్మాణాల్లో 2000 చదరపు అడుగులకు సుమారు 14 గజాలే వస్తుంది.